La primera vez que nos sentamos a hablar llevaban varios meses buscando vivienda.
Habían visitado unas cuantas. Algunas les habían gustado mucho. Otras se habían vendido antes de que pudieran decidirse. También habían encontrado viviendas que, después de verlas, dejaron de parecer tan interesantes como en las fotografías.
Cada semana repetían más o menos el mismo proceso.
Abrían los portales inmobiliarios, guardaban algunas viviendas, descartaban otras y organizaban visitas.
Y empezaban a cansarse.
Tenían la sensación de que encontrar una casa se estaba convirtiendo en un trabajo.
Cuando me contaron todo aquello, había una pregunta que todavía no habían respondido.
Así que se la hice.
«¿Ya sabéis cuál es vuestra capacidad real de compra?»
Se miraron durante unos segundos.
«Más o menos.»
Aquella respuesta era mucho más importante de lo que parecía.
Porque llevaban meses buscando una vivienda sin haber comprobado realmente hasta dónde podían llegar.
La pregunta que puede ahorrarte meses de búsqueda
Cuando alguien empieza a buscar casa, lo normal es pensar primero en la vivienda.
La zona, los metros, el número de habitaciones, la terraza, el colegio de los niños, el estado de la cocina y, por supuesto, el precio.
Después aparece la pregunta de cuánto puede prestar el banco.
El problema es que, cuando esa pregunta llega demasiado tarde, buena parte del trabajo anterior puede haber servido de poco.
Aquella pareja había establecido un precio máximo mirando sus ingresos, sus ahorros y algunas simulaciones que habían encontrado por internet.
Les parecía una cifra razonable. Incluso habían hablado con conocidos que les habían dicho que, con sus sueldos, seguramente no tendrían demasiados problemas para conseguir una hipoteca.
Así que empezaron a buscar, y durante meses creyeron que estaban avanzando. Pero todavía les faltaba una pieza.
Creer que puedes comprar no significa saber cuánto puedes comprar
Hay una diferencia importante entre hacer una estimación personal y conocer cómo valora una entidad una operación hipotecaria.
Cuando estudia una solicitud, el banco analiza la capacidad de pago del cliente y tiene en cuenta elementos como ingresos, gastos, activos y compromisos financieros. También consulta información sobre las deudas y realiza la valoración de la garantía, incluida la tasación de la vivienda cuando corresponde.
Por eso dos personas con ingresos parecidos pueden encontrarse con situaciones financieras diferentes.
También puede ocurrir que una vivienda que parece asequible sobre el papel termine planteando dificultades cuando se analiza la operación completa.
El comprador suele empezar con una pregunta:
«¿Cuánto dinero me puede prestar el banco?»
Pero hay otra que conviene hacerse antes:
«¿Qué vivienda puedo comprar teniendo en cuenta mis ahorros, mi financiación y el resto de los costes de la operación?»
La diferencia parece pequeña pero en realidad cambia la forma de buscar.
Una simulación puede ayudarte a orientarte. El propio Banco de España recomienda utilizar simuladores para hacer cálculos y comparar ofertas, pero el estudio de viabilidad de una entidad implica analizar la situación financiera concreta del solicitante.
En el caso de aquella pareja, todavía no sabíamos cuál era realmente su margen. Así que les propuse algo que, en aquel momento, probablemente les pareció un pequeño retroceso.
Parar la búsqueda durante unos días.
Primero íbamos a preparar la financiación y después volveríamos a buscar.
Qué cambia cuando preparas la financiación antes de buscar
Hasta ese momento habían pensado que preparar la hipoteca era algo que tendría sentido hacer cuando encontraran la vivienda.
Ahora iban a hacerlo al revés.
Queríamos conocer su situación financiera antes de seguir visitando inmuebles.
Cuando conoces mejor tu capacidad real, empiezas a mirar las viviendas de otra manera.
El precio deja de ser una cifra aproximada y pasa a convertirse en una referencia dentro de una operación completa.
También empiezas a tener en cuenta el dinero que necesitas aportar, los gastos asociados a la compra y el margen que quieres conservar después de comprar.
Y aparece una pregunta que suele quedar escondida detrás de la frase «el banco me presta hasta X»:
¿Cuánto puedo comprar sin colocar mis finanzas al límite?
Esa pregunta merece bastante más atención que el simple cálculo del importe máximo de un préstamo.
Una vivienda puede entrar en el presupuesto que te permite una entidad y, aun así, resultar demasiado exigente para tu economía familiar.
Preparar la financiación antes de buscar permite empezar a tomar decisiones con más información. Y eso tiene consecuencias prácticas desde la primera visita.
Preparar la financiación también te permite llegar mejor preparado al momento de buscar una hipoteca. Cuando conozcas cuánto puedes asumir y qué necesitas financiar, llegará otra pregunta: ¿cómo conseguir una buena hipoteca y qué debería saber antes de elegir?
En ese momento tendrás que comparar ofertas, entender sus condiciones y decidir cuánto quieres gestionar por tu cuenta y qué parte prefieres delegar. Si quieres profundizar en esta parte del proceso, puedes leer mi guía sobre cómo conseguir una buena hipoteca y qué necesitas saber antes de elegir.
La preaprobación puede cambiar tu mapa de búsqueda
Aquí aparece un concepto que suele generar cierta confusión: la preaprobación hipotecaria.
En el lenguaje habitual del mercado se utiliza para referirse a un análisis previo de la situación financiera del comprador y a una estimación de la financiación que podría resultar viable.
Su utilidad está precisamente en hacerlo antes de tener una vivienda concreta comprometida. Pero conviene ponerle límites.
Una preaprobación o estudio previo no equivale a tener la hipoteca definitivamente concedida.
Cuando existe una vivienda concreta, la entidad todavía tendrá que completar el análisis de la operación. Entre otras cuestiones, puede ser necesaria la tasación del inmueble y deberán cumplirse las condiciones correspondientes a la financiación. El Banco de España explica que la evaluación de solvencia y la valoración de la garantía forman parte del proceso de concesión.
Por eso yo la entendería como una herramienta para reducir incertidumbre, no como una garantía absoluta.
Y para alguien que todavía está buscando vivienda, esa diferencia importa mucho.
Porque conocer de antemano una horquilla razonable de financiación puede evitar dos errores opuestos.
El primero consiste en buscar viviendas que están fuera de tu capacidad real.
El segundo consiste en descartar viviendas que sí podrían encajar.
Precisamente eso fue lo que ocurrió con aquella pareja.
Algunas viviendas desaparecieron de su lista
Cuando tuvieron más clara su capacidad de compra, algunas de las viviendas que habían visitado dejaron de tener sentido.
Ya no tenían que seguir pensando si podían hacer un esfuerzo.
De hecho, una de las ventajas de conocer la capacidad real de compra consiste precisamente en poder decir «esta vivienda no» mucho antes.
Eso puede ahorrarte visitas, conversaciones, desplazamientos y, sobre todo, expectativas.
Pero todavía quedaba la otra parte.
Entonces descubrieron que podían comprar una vivienda que nunca habían considerado
Este fue el momento que más recuerdo de aquella historia.
Hasta entonces habían pensado que preparar la financiación serviría para confirmar sus límites. Y sí, habían descubierto límites, pero también habían descubierto posibilidades.
Había viviendas que nunca habían incluido en sus búsquedas porque partían de una cifra inferior.
Ni siquiera las miraban.
Cuando empezaron a trabajar con la capacidad de compra que realmente tenían, algunas entraron dentro del mapa.
Eso cambió las zonas que estaban consultando.
Cambió los filtros de búsqueda, cambió el tipo de vivienda que podían considerar y cambió sus expectativas.
La vivienda que acabaron comprando estaba en un grupo de inmuebles que, meses antes, probablemente habrían descartado antes de abrir el anuncio.
La visitaron, les encajó, hicieron los números, siguieron adelante con el proceso de financiación y con las comprobaciones necesarias. Y terminaron comprándola.
Aquello me parece mucho más interesante que el simple hecho de que consiguieran una hipoteca.
Porque la financiación había cambiado la pregunta.
Ya no estaban intentando encontrar una casa que les gustara y después averiguar si podían comprarla. Estaban buscando dentro de un mapa mucho más realista.
El tiempo del banco también forma parte de la compra
Hay otro aspecto que suele aparecer demasiado tarde: los plazos.
Cuando alguien empieza a buscar vivienda piensa en cuánto tardará en encontrarla.
Pocas veces piensa en cuánto tiempo necesitará después para completar la financiación.
Una vez encontrada la vivienda todavía pueden quedar diferentes comprobaciones y trámites.
El banco debe evaluar la solvencia.
Puede ser necesaria una tasación.
La operación tiene que avanzar documentalmente.
Y, cuando la entidad considera viable la operación, existen además determinadas obligaciones de información precontractual. En España, la FEIN debe entregarse con la antelación establecida antes de que el prestatario quede comprometido por el contrato, dentro del proceso regulado de contratación hipotecaria.
Todo esto significa que encontrar una vivienda no equivale a estar listo para firmar una hipoteca inmediatamente.
Cada operación tiene sus tiempos.
Algunas avanzan con rapidez.
Otras requieren más comprobaciones.
Y ahí aparece una de las razones por las que preparar la financiación antes de buscar puede ser tan útil.
Parte del trabajo ya está encaminado cuando aparece la vivienda.
No elimina los pasos posteriores.
Pero evita que toda la incertidumbre financiera empiece justo cuando aparece la casa que quieres comprar.
El problema de firmar las arras demasiado pronto
Imagina ahora que aquella pareja hubiese encontrado su vivienda ideal antes de preparar la financiación.
Les encanta, el precio encaja con la cifra que tenían en mente, el vendedor quiere avanzar, hay otros interesados y aparece una frase que puede generar mucha presión:
«Si queréis asegurarla, hay que firmar las arras.»
Aquí conviene detenerse.
El Banco de España advierte expresamente de que el tiempo necesario para conseguir financiación puede ser difícil de estimar y recomienda prudencia al establecer el plazo de las arras. También recuerda que la normativa no fija un plazo concreto para que una entidad responda a una solicitud hipotecaria.
Esto tiene una consecuencia práctica importante.
Si necesitas financiación para comprar y todavía no has trabajado suficientemente esa parte, firmar unas arras puede colocarte frente a un calendario que después resulte demasiado ajustado.
Las arras pueden ser una herramienta perfectamente habitual dentro de una compraventa, pero el comprador debe entender qué está firmando, qué obligaciones asume y qué ocurre si finalmente la financiación no llega en las condiciones que necesita.
Por eso tiene sentido que la financiación esté lo más avanzada posible antes de comprometerse.
Y, cuando no sea posible, merece especial atención el plazo y las condiciones pactadas en el contrato.
La emoción de haber encontrado la casa puede hacer que todo parezca urgente.
Precisamente en ese momento conviene tener más criterio.
Preparar la financiación también cambia tu posición como comprador
Hay otra consecuencia menos evidente: la seguridad con la que afrontas una negociación. Imagina dos compradores interesados en una misma vivienda. Uno todavía está intentando averiguar si podrá financiarla. El otro ya ha estudiado su situación y conoce con bastante precisión qué operación puede asumir, aunque todavía tenga que completar las comprobaciones correspondientes sobre la vivienda.
La situación no es idéntica. El segundo comprador puede valorar la vivienda con más información, detectar antes si el precio encaja con su presupuesto, avanzar con mayor rapidez cuando corresponda e identificar qué condiciones necesita para que la operación tenga sentido.
Esto tampoco garantiza que vaya a conseguir la vivienda. Hay muchos factores que intervienen en una negociación. Pero llegar preparado cambia la calidad de las decisiones que puedes tomar.
Buscar vivienda también consiste en saber qué descartar
Hay una parte de la compra que se suele valorar poco: descartar. Saber que una vivienda no encaja puede ahorrarte una visita, igual que descubrir que una determinada zona queda fuera de tu presupuesto puede ahorrarte semanas de búsqueda. También puede evitarte una decisión precipitada saber de antemano que una operación necesita unas condiciones financieras que no puedes asumir.
Y conocer mejor tus posibilidades puede abrir otras puertas que antes ni siquiera estabas mirando. Aquella pareja ganó las dos cosas: descubrió sus límites y también descubrió nuevas posibilidades.
Ese es uno de los efectos más interesantes de preparar la financiación antes de empezar la búsqueda. No se trata únicamente de reducir el número de viviendas que puedes considerar. También puede ayudarte a encontrar viviendas que antes estabas descartando porque partías de una estimación demasiado conservadora.
Qué deberías tener claro antes de empezar a buscar
No necesitas tener toda la compraventa resuelta antes de visitar una vivienda.
Tampoco necesitas una garantía absoluta de que cualquier banco vaya a concederte la hipoteca que quieres.
Pero sí conviene llegar a la búsqueda con una imagen bastante clara de tu situación.
Antes de empezar, tendría sentido conocer al menos:
Cuánto dinero tienes disponible para la compra.
El ahorro disponible condicionará el importe que puedes aportar y los gastos que tendrás que asumir.
Qué cuota hipotecaria puedes asumir razonablemente.
La cuota máxima que alguien podría conseguir no tiene por qué coincidir con la cuota que le conviene asumir durante muchos años.
Qué capacidad de financiación puede resultar viable para tu perfil.
Aquí entra el análisis de ingresos, gastos, deudas y demás circunstancias que estudia la entidad.
Qué margen quieres conservar después de comprar.
Llegar a la vivienda con los ahorros completamente agotados puede dejarte en una situación financiera demasiado ajustada.
Qué documentación necesitarás.
Tener preparada la información que pueda solicitar la entidad puede evitar retrasos innecesarios cuando llegue el momento de estudiar la operación.
Qué pasos quedarán pendientes cuando encuentres vivienda.
La financiación no termina cuando sabes cuánto podrías pedir. La vivienda concreta, la tasación y el resto de comprobaciones forman parte de la operación.
Y hay una última cuestión que merece la pena tener presente.
Qué condiciones necesitarías antes de firmar unas arras.
Ahí es donde una decisión tomada con demasiada prisa puede convertirse en un problema.
La compra de una vivienda empieza antes de visitar la primera casa
Cuando aquella pareja llegó a la primera conversación, pensaba que llevaban meses buscando vivienda. En cierto modo era verdad. Habían visitado casas, hablado con vendedores, recorrido barrios y pasado muchas horas delante de una pantalla. Pero la búsqueda que realmente les llevó a comprar la vivienda adecuada comenzó después, cuando dejaron de trabajar con una cifra aproximada y empezaron a conocer su capacidad real.
Desde ahí, todo tuvo más sentido. Algunas viviendas quedaron fuera y otras aparecieron. También cambió la forma de negociar y, con ella, algunas de sus decisiones. Cuando apareció aquella vivienda que meses antes ni siquiera habrían considerado, pudieron mirarla desde otra posición, con una información que antes no tenían.
Eso es lo que me parece más interesante de preparar la financiación antes de buscar. No consiste únicamente en saber si el banco te prestará el dinero necesario. Consiste en conocer el terreno sobre el que vas a tomar todas las decisiones posteriores. Una vivienda puede gustarte muchísimo y seguir estando fuera de tu alcance. Otra puede parecer demasiado cara y terminar encajando cuando haces bien los números. Entre una situación y otra hay una diferencia enorme: la información con la que empiezas.
Aquella pareja pensaba que necesitaba encontrar una casa. Lo que necesitaba primero era saber qué casa podía comprar. Y cuando lo descubrieron, la búsqueda cambió por completo.